Николай Буйнов, инвестор отеля Wawelberg: завершение «долгостроя» на Невском проспекте - восстановления и приспособления под пятизвездочный отель здания банкирского дома Михаила Вавельберга, федерального объекта культурного наследия

Это первый за долгое время завершенный крупный проект вовлечения в коммерческий оборот здания-памятника в центре Петербурга. В последние годы случаи передачи знаковых памятников частным инвесторам на реконструкцию с охранными обязательствами стали крайне редкими. В восстановление исторических элементов в здании-памятнике были вложены 1,5 млрд рублей. Общая сумма инвестиций достигла 5,3 млрд рублей.

В советское время дом на Невском проспекте, 7-9 занимало Центральное агентство воздушных сообщений, кассы «Аэрофлота» и «валютный» магазин «Березка» (сеть «Березка» - советский феномен магазинов «не для всех», где продавались товары за валюту – иностранцам и за чеки – советским морякам дальнего плавания и другим загранработникам). Здание было построено в 1911–1912 годах по проекту архитектора Мариана Перетятковича для банкира Михаила Вавельберга. В доме разместился крупнейший̆ в Российской̆ империи торговый̆ банк, собственная квартира главы банкирского дома и его семейства, а также помещения для арендаторов. Дом Вавельберга имеет статус памятника федерального значения.

Реконструкция здания превратилась в долгострой. Городские власти передали историческое здание площадью 9,1 тыс. кв. м. ООО «ИФГ-Базис-Проект» в 2010 году целевым назначением. Компания планировала за четыре года приспособить его под отель, но не смогла завершить работы.

В 2016 году проект перешел под контроль Сбербанка, который был его кредитором. Через год к проекту подключился основной акционер «Иркутской нефтяной компании» Николай Буйнов.

Вместе с партнерами через ООО «Приор-недвижимость» он приобрел 68% в компании «Проект 5-7», которой принадлежит «ИФГ-Базис-Проект». У Sberbank Investments Limited оставалось 32%, а в 2019 году «Приор-недвижимость» выкупил его долю и стал единственным владельцем.

В 2020 году инвестор получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и подтвердил выполнение всех инвестиционных условий. Была проведена комплексная реставрация, с восстановлением исторических элементов и модернизаций инженерных коммуникаций и конструкций здания. Работы по сохранению федерального памятника в Смольном называют «уникальными». В частности, были воссозданы и отреставрированы оконные и дверные блоки, стены, колонны, пилястры и потолок с декором, резной двухъярусный дубовый камин и другие исторические детали внутренних конструкций и интерьера.

Подрядчиком выступала компания «Левкас», исторические интерьеры банкирского дома восстанавливали реставраторы с опытом работы в Таврическом и Екатерининском дворцах. Общестроительные работы в здании выполнила «Промстройреконструкция».

В новом отеле 79 номеров, один из люксов – бывший рабочий кабинет Михаила Вавельберга и квартира главы банкирского дома.

«Раньше это были кабинеты, сейчас они стали номерами, но в них все до последнего гвоздика дышит историей и сохранено», —отметил на открытии отеля губернатор Александр Беглов.

Пианист Денис Мацуев рассказал, что «после реконструкции, в Петербурге появился не только новый отель, но и еще один концертный зал с прекрасной акустикой». Бывший операционный зал банка после реконструкции переименовали в Wawelberg Hall. Здесь дают спектакли - первой постановкой, созданной специально для этого пространства, стала «Третья карта» по мотивам «Пиковой дамы».

Николай Буйнов учился в Ленинграде - окончил в 1990 году Ленинградский институт инженеров железнодорожного транспорта В рейтинге Forbes богатейших бизнесменов России — 2021 Буйнов занимает 66 строчку, его состояние оценивается в $2,2 млрд. Его основной актив - «Иркутская нефтяная компания», где Буйнову принадлежит более 64%.

Сам Николай Буйнов пояснил, что для него это первый проект в гостиничной сфере, ничем подобным он ранее не занимался. «Операционная прибыль есть, проект не убыточный», — прокомментировал он первые коммерческие результаты работы Wawelberg в разговоре с РБК Петербург. Он отметил, что по понятным причинам иностранных туристов сейчас практически нет, все гости отеля - из России.

Wawelberg открыт в сложное для индустрии гостеприимства время. По прогнозам Knight Frank St Petersburg, он останется единственным пятизвездочным отелем, открытым в Петербурге за 2021 год.

Несмотря на коронавирус, за летний сезон-2021 на гостиничном рынке Петербурга средний тариф превзошел допандемийный уровень, причем положительная динамика дохода на номер была характерна исключительно для 5-звездочных гостиниц. Как подсчитали в компании JLL, в люксовом сегменте средняя стоимость за номер достигла этим летом максимума c 2006 года — 44,3 тыс. руб. в сутки.

По данным Colliers, по итогам третьего квартала 2021 года качественный номерной фонд Санкт-Петербурга пополнился 332 номерами всего в трех новых объектах. Кроме Wawelberg Hotel, открылись четырехзвездочные Kravt Nevsky Hotel&Spa и Holiday Inn St.Petersburg Theatre Square. До конца 2021 года ожидается запуск еще нескольких объектов — отелей Helen на Большой Морской улице и Mercure на Лиговском проспекте, а также гостиницы «Novotel Санкт-Петербург Аэропорт».

«Wawelberg будет трудно, потому что он открывается не на растущем рынке, а на рынке, который только пытается оттолкнуться от дна. И то неизвестно, оттолкнётся ли», — комментировал вице-президент Российской гостиничной ассоциации, генеральный директор управляющей компании «Кронвелл Менеджмент» Алексей Мусакин перед открытием отеля.

Председатель комитета по развитию туризма Петербурга Сергей Корнеев считает, что запуск Wawelberg — хороший знак для инвесторов.

«Высококлассная гостиничная инфраструктура сейчас востребована как никогда. Российские туристы стали более требовательны. Поиск комфорта, безопасности, высоких стандартов сервиса — это явный тренд московских туристов и туристов из городов Сибири, которые сейчас являются нашими клиентами номер один», —отметил он.

С завершением пандемии и открытием границ пятизвездочные отели Петербурга могут переориентироваться на растущие рынки азиатских стран. «Только в Китае 25 млн долларовых миллионеров, есть страны ближнего Востока, Индия, с богатеющим и активно путешествующим классом туристов, которые выбирают высокий уровень сервиса», — подчеркнул Сергей Корнеев. По его прогнозам, объем инвестиций в индустрию гостеприимства в Петербурге будут расти после пандемии.

«Ни одно здание в границах исторического центра не отвечает современным требованиям, предъявляемым к жилым объектам. Поэтому, на мой взгляд, приспособление исторических зданий в историческом центре Петербурга имеет смысл именно для коммерческого использования, будь то офисные помещения, коммерция или гостиничный объект. Для видовых объектов, выходящих фасадом на основные городские магистрали и образующих ансамбль парадного Петербурга оптимально использование именно в качестве средства размещения категории «3 звезды». Тем более, что Петербург готовится принимать сразу несколько крупных международных форумов (ЧМ по хоккею 2023, финал ЛЧ в 2022, ПМЭФ), а городские власти не раз отмечали острый дефицит гостиниц в этом сегменте. То, что инвестор смог приспособить данный объект недвижимости под «Пять звезд» - большая удача.

Для успешной реализации качественных проектов приспособления исторических зданий для современного использования нужно развитие нескольких инструментов – гласность и механизмы общественного контроля, укрепление позиций и гарантий частного партнера при заключении договоров инвестиционной и льготной аренды. И, наконец, более активное внедрение концессионных механизмов при работе с памятниками».

«Реконструкция исторических зданий под коммерческие функции, в том числе и гостиничные, в Санкт-Петербурге популярна среди инвесторов. Успешных примеров в нашем городе достаточно – это и отели, среди которых Lotte, SO Sofitel, Four Seasons, и торговые комплексы Au Pont Rouge, Пассаж на Невском, Дом Зингера, который выполняет также и функцию офисного центра. Отель Wawelberg, открывшийся в 2021 году, безусловно, является прекрасным примером реставрационной работы и перепрофилирования объекта под современный 5*отель.

Привлечение инвесторов для сохранения и восстановления памятников архитектуры – прекрасная практика, на мой взгляд, которая позволяет вернуть в городской ландшафт уникальные объекты и реализовать в них новые и современные функции, которые актуальны для жителей мегаполиса.

Мы все помним историю Никольского рынка, который долгое время находился в аварийном состоянии. Благодаря инвестору в центре Петербурга удалось создать многофункциональный объект, где разместился отель, небольшие магазины и кафе, а внутренний двор Никольского рынка стал площадкой для отдыха, активных детских игр, тематических ярмарок.

Для того, чтобы реконструированных исторических объектов в городе было больше, полезно бы было иметь полную информацию по таким объектам, чтобы инвестор предварительно мог оценить объемы работ, вложений и срок окупаемости такого проекта».